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¿QUÉ ES?

La hipoteca no es más que un producto bancario que permite al cliente, beneficiario o prestatario recibir una determinada cantidad de dinero de la entidad bancaria (prestamista) con la finalidad principal de comprar una vivienda (aunque existen otros usos que no corresponde tratar aquí).

Cualquier préstamo hipotecario tiene una doble composición:

-Por un lado, un contrato de préstamo, por el que una entidad presta una cantidad de dinero a una o más personas. El solicitante o cliente se obliga a devolver en el plazo acordado esta cantidad más un importe adicional formado por intereses y otros gastos de gestión que se acordarán antes de la firma del contrato de préstamo.

-Por otro lado, la hipoteca, que no es más que una garantía que el comprador de la vivienda proporciona a la entidad que le concede el préstamo. Esta garantía implica, por ejemplo, que si el cliente no paga sus cuotas para devolver el préstamo la entidad bancaria podría hacer que se vendiese el inmueble con la finalidad de recuperar la cantidad pendiente de pago.

FUNCIONAMIENTO

Una vez recibido el importe del préstamo hipotecario, el cliente o beneficiario deberá hacer frente a los pagos de las cuotas. Estas podrán tener carácter mensual, trimestral, semestral u otros, pero lo más frecuente será que nos encontremos con cuotas de tipo mensual. El cálculo de esta cuota va a depender de dos factores: el sistema de amortización utilizado y el tipo de interés.

La cuota de amortización de capital, es decir, qué cantidad de la cuota mensual se destina a devolver el capital prestado por la entidad bancaria, dependerá del sistema de amortización que utilicemos. Aquí te explicamos los dos principales:

-Sistema francés: es el más extendido en España. Se caracteriza por tener cuotas constantes, que contendrán una cantidad mayor de intereses al principio del préstamo y menor al final. Es el más utilizado porque el pago mensual es el mismo durante toda la vida de la hipoteca (si bien dependerá de si los tipos de interés se mantienen o no constantes durante la vida del préstamo). El inconveniente cuando el tipo de interés varía es que se suele recalcular la cuota, por lo que al final el pago mensual podría variar conforme avance el tiempo.

-Sistema alemán o de amortización fija: es algo más infrecuente. En este sistema la cuota de amortización será fija, mientras que los intereses serán decrecientes a lo largo del tiempo. Por ello los primeros pagos podrían ser más difíciles de afrontar que en un sistema francés.

El otro aspecto fundamental que va a determinar la cuota mensual es la elección de un tipo de interés fijo o variable. Es lo que se llama cuota de intereses, que es la cantidad de estos que pagamos mensualmente:

-En las operaciones a interés fijo, el interés se calcula aplicando un tipo estable durante toda la vida del préstamo hipotecario, por lo que en este tipo de interés sabremos a ciencia cierta la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo y no tendremos que preocuparnos por posibles subidas en nuestra cuota mensual. Tradicionalmente en España, este tipo de operaciones no han sido rentables para los clientes de las entidades bancarias por sus elevados tipos de interés y comisiones, que favorecían a las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, actualmente existen ofertas muy competitivas por parte de la mayoría de entidades bancarias, lo cual hace interesante su estudio en muchos casos.

-En las operaciones a interés variable, sin embargo, el interés se calcula aplicando una prima o margen adicional (denominada diferencial) a un índice de referencia. Este índice de referencia en España generalmente es el EURIBOR (el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí dentro del mercado interbancario del euro). Lo normal es que este tipo de hipotecas contemplen una revisión cada cierto tiempo (normalmente 6 o 12 meses). En dicha revisión se comprueba el nuevo valor de ese índice de referencia (por ejemplo el EURIBOR) y se comprueba si ese tipo de interés variable ha subido o bajado. Por este motivo, si en una revisión el EURIBOR ha subido aunque el sistema de amortización empleado fuese el sistema francés o de cuotas constantes lo normal es que se aplique una subida de la cuota mensual, si bien es cierto que en el supuesto contrario en el que el EURIBOR baje nuestra cuota mensual también sería inferior.

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, lo más importante es leer bien en su totalidad el contrato propuesto por el banco, incluidos algunos datos generales que aunque puedan parecer carentes de importancia resultan cruciales para conocer la oferta (saber si las cuotas de pago son mensuales o de otro tipo, duración en meses, etc.) En concreto, hay una serie de elementos que deberías examinar con especial detenimiento:

-El importe que puedes solicitar: antes de la crisis económica era frecuente que los bancos concediesen préstamos hipotecarios por el 100% del valor del inmueble en cuestión e incluso por importes superiores para hacer frente a otros gastos. Sin embargo, tras la crisis económica, lo normal es encontrar productos hipotecarios que nos ofrezcan como máximo un préstamo por importe del 80% del valor de tasación o de compra. Solo encontremos préstamos por el 100% del valor de tasación en el caso de inmuebles propiedad del banco. Por tanto, a la hora de solicitar una hipoteca, deberemos tener en cuenta que habrá que disponer de al menos un importe del 20% del inmueble que vayamos a comprar en el propio momento de la compra. Por ejemplo, para un inmueble valorado en tasación en 100.000€, habrá que hacer frente a un pago inicial de 20.000€, puesto que en el préstamo hipotecario solo nos van a prestar 80.000€.

-El tipo de interés y la carencia del préstamo: es importante que la oferta indique si se trata de un préstamo de interés variable o fijo. Puedes comprobar las diferencias en la sección anterior a este artículo “¿Qué es y cómo funciona una hipoteca?”. Deberías comprobar si existe algún periodo de carencia o carencia técnica (en los que solo se abonan intereses, y de qué importe se trata o cómo se puede calcular); si existe algún periodo de interés fijo al principio de la devolución del préstamo hipotecario (por ejemplo un periodo de 12 meses en el que se abona un interés fijo a partir del cual el interés es variable); y por último cuál es el tipo de interés del préstamo para cada revisión, así como el plazo de estas. La oferta debería indicarnos cada cuánto tiempo se van a practicar las revisiones del tipo de interés (en el caso de interés variable) y cómo se determinará el nuevo tipo de interés en cada revisión. Como explicábamos en la sección anterior, lo normal en hipotecas a tipo variable es que se fije una prima o margen denominado diferencial que se sumará a un índice o tipo de referencia (normalmente el EURIBOR).

-El tipo de interés de referencia: aunque como decíamos lo normal será que un préstamo hipotecario se referencie al EURIBOR, es importante saber que existen otros índices de referencia. El segundo más utilizado en España es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios o IRPH, y también podrían nombrarse hipotecas ligadas a divisas, monedas, etc. No siempre es recomendable utilizar tipos diferentes al EURIBOR, y en cualquier caso dependerá de nuestro perfil de riesgo como clientes. Es muy importante que antes de firmar una hipoteca ligada a un índice diferente al EURIBOR te asegures de que entiendes bien el producto y sus riesgos asociados. No es bueno dejarse llevar por posibles intereses bajos de estos productos respecto al EURIBOR en un momento dado, pues previsiblemente estos no van a mantenerse constantes durante toda la vida del préstamo hipotecario y podríamos acabar pagando notablemente más. Además, debes tener en cuenta que no existe obligación alguna para la entidad bancaria de cambiar el índice de referencia, por lo que en caso de verte desfavorecido por una gran subida del mismo solo podrías negociar con la entidad, acudir a la vía judicial alegando falta de información o intentar que otro banco te proporcione una subrogación en dicha hipoteca, consiguiendo una nueva referenciada al EURIBOR u otro índice.

-la tasa anual efectiva (TAE): es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. Esto es, cuando se firma un préstamo hipotecario además de los intereses existen otros costes: gastos de estudio e información, coste de la tasación, primas de seguro, gastos de inscripción notaría y registro, impuesto de actos jurídicos documentados, etc. Lo que hará el banco respecto a su oferta es sumar todos estos costes para ofrecer un cálculo aproximado del porcentaje o TAE que pagaremos. La TAE sirve para ayudar al consumidor a comparar las diferentes ofertas de distintas entidades bancarias. Sin embargo, la TAE no siempre es un dato exacto ya que en el caso de hipotecas a interés variable si el tipo de interés varía esto podría hacer subir la TAE en el futuro. En cualquier caso es recomendable tanto comparar la TAE de diferentes ofertas bancarias como su contenido concreto, para ver qué importes adicionales a los intereses nos están cobrando.

-vinculaciones y otros costes con el banco: cada vez es más frecuente que las ofertas de préstamos hipotecarios de los bancos incluyan algún tipo de vinculación con la entidad para poder obtener las condiciones más ventajosas. Estas suelen ser del tipo domiciliación de nómina, de seguros sociales, de un determinado número de recibos, utilizar una tarjeta de crédito o débito proporcionada por el banco, contratación de seguros de la entidad, etc. Resulta importante examinar este tipo de condiciones y su coste, así como hacer un análisis personal y realista sobre si vamos a poder cumplir esas condiciones, ya que de no cumplirlas el banco va a aplicar un margen adicional al tipo de interés aplicable. Por ejemplo, si el banco nos pide domiciliar nóminas por importe de 2.000€ mensuales y no sabemos con certeza si vamos a poder alcanzar este nivel durante toda la vida del préstamo, debemos ser conscientes de que el interés podría aumentarnos una vez incumplamos. En este sentido, deberíamos comparar otras ofertas bancarias que nos oferten una subida menor en este tipo de supuestos de incumplimiento de vinculaciones. Por el contrario, en algunas ocasiones las entidades nos pueden ofrecer descuentos en el tipo de interés por la contratación de determinados productos y servicios de la entidad.

-Causas del vencimiento anticipado: conviene examinar en la oferta de la entidad si existen causas de vencimiento anticipado, para conocer bajo que supuestos la entidad puede exigir la finalización del préstamo y su devolución anticipada de la suma total adeudada.

-otras características de riesgo: finalmente, deberíamos comprobar si existen otros costes vinculados a la modificación del préstamo hipotecario, tales como comisiones de apertura, de modificación de condiciones, de modificación del plazo, por subrogación, gastos de estudio o información, así como si estos costes deben de abonarse de una sola vez o periódicamente. Por último, deberíamos comprobar qué pasa si nos va bien y podemos pagar anticipadamente parte del préstamo para ahorrarnos intereses (amortización total o parcial) o cuando por el contrario nos vaya mal y al no poder pagar incurramos en mora. En ambos supuestos el banco establecerá en su oferta comisiones por estos conceptos. En cualquier caso, todas estas características de riesgo no van a resultarnos cruciales si las condiciones se mantienen fijas, pero es importante analizarlas con detenimiento y comparar varias ofertas en este sentido, ya que no tenemos la garantía de que las cosas nos vayan a ir igual durante el transcurso del préstamo hipotecario.

¡¡¡MERECE LA PENA LEER CON DETENIMIENTO LAS CONDICIONES DE CUALQUIER OFERTA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y COMPARAR ENTRE VARIAS ENTIDADES. NO SOLO PODRÁS OBTENER AHORROS DURANTE LA VIDA DEL PRÉSTAMO, SINO TAMBIÉN EVITAR SORPRESAS DESAGRADABLES EN EL FUTURO. SI NO ENTIENDES LA OFERTA O EXISTEN APARTADOS DUDOSOS EN ELLA PREGUNTA A TU ASESOR BANCARIO O A UN EXPERTO EN LA MATERIA!!! CONSULTA MÁS ABAJO NUESTRA SECCIÓN “TE AYUDAMOS CON TU HIPOTECA” SI NECESITAS ASESORAMIENTO PARA LA COMPRA DE NUESTROS INMUEBLES.

Antes de solicitar tu préstamo hipotecario debes atender a estas precauciones para evitar dos de los errores más frecuentes al solicitar un préstamo hipotecario:

-El importe que puedes pedir no es el mismo que el que debes solicitar: no se trata de una artimaña bancaria para endeudarte de más. Cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo para conceder sus préstamos, por lo que te proporcionarán un importe que ellos consideren seguro para el banco. Esto, sin embargo, no supone una garantía de que tú puedas pagarlo, por lo que no debes necesariamente solicitar el importe máximo que te conceda el banco, sino lo que puedas efectivamente pagar. ¡Cuidado con las calculadoras online! Todas ellas te ofrecerán resultados similares sobre tu capacidad de endeudamiento, pero eso no significa que lo puedas pagar. Antes de decidir el importe máximo piensa sobre tus necesidades personales familiares, presentes y futuras, en la medida de lo posible. Por ejemplo, si quieres tener un bebe a medio plazo, pagar una carrera universitaria o hacer frente a un proyecto personal, asegúrate de que la hipoteca que pides hoy no te impedirá asumir tus obligaciones de pago en el futuro. ¡Evitarás sustos y problemas!

-Gastos adicionales a la hipoteca en la compra de un inmueble: antes de lanzarte a pedir una hipoteca para comprar un inmueble, es recomendable que hagas cuentas. Los gastos que tiene una compraventa de vivienda no se limitan a los intereses y costes de la hipoteca, sino que además deberás hacer frente a una seriede gastos:

-Importe de entrada o primer pago: el banco normalmente solo concede un 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que deberás tener como mínimo ahorrado ese 20% restante.

-Los gastos de escritura pública y de inscripción en el registro de la propiedad: son los mismos para toda España, pero varían según sea el precio de la vivienda.

-Si vas a pedir hipoteca, el banco te pedirá una provisión de fondos para hacer frente a los gastos de gestoría, tasación, inscripción en notaría de la hipoteca e impuestos.

-La tarifa de la agencia inmobiliaria: deberás abonar a la agencia inmobiliaria sus honorarios por el trabajo realizado para poner a tu disposición elinmueble que deseas comprar así como por asesorarte.

Normalmente estas cantidades dependerán del precio del inmueble, por lo que su cálculo dependerá del caso concreto. En Bukhabi te ofrecemos un cálculo aproximado del coste total en cada ficha de inmueble, para que puedas hacerte una idea de cuánto dinero necesitas para afrontar la compra de ese inmueble. Consulta a tu asesor para mayor información.

Si lo necesitas, en Bukhabi te ayudamos a conseguir la compra de cualquier inmueble de nuestra cartera. Te asesoramos sobre los pasos a seguir para solicitar tu hipoteca.

En primer lugar podemos proporcionarte una tasación oficial del inmueble a través de una sociedad tasadora homologada por el Banco de España que todas las entidades bancarias están obligadas a reconocer como válida. Para que obtengas transparencia, independencia y un importante ahorro. ¡Podrás utilizar tu tasación en cualquier entidad bancaria española en lugar de pagar una tasación por cada entidad! Conseguirás más ofertas para comparar y a menor precio.

Y en segundo lugar te ayudamos a interpretar tus dudas con respecto a las ofertas que te presenten los bancos, para que elijas por ti mismo/a la oferta que más te convenga.

Además la red comercial de Bukhabi puede pedir ofertas de préstamos hipotecarios por ti. Consúltanos disponibilidad y precios sin compromiso.